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为什么万达和凯德差别这么大?

楼主:商业地产频道 时间:2020-11-20 16:53:31

都号称是做商业地产的,可是各自的算盘天差地别!


一、万达本质是做房地产的


万达能迅速发展壮大,核心是商用房产的销售与快速回款,而不是靠购物中心


万达的购物中心,你不会发现任何惊喜,无论是设计、规划、营运……因为要符合快速发展克隆,口诀是“模块”,意即“不能变”。万达给到购物中心的任务,基本是保证安全,保证出租率,不要出乱子。因为购物中心积累到一定的面积,可拿去上市,赚数十倍PE,那时购物中心才真正赚钱。挺基本的任务。至于购物中心现在的价值,是作为拿地时的筹码。这种企业,出管理人才,但未必是行业人才。

万达重地产,销售商铺才是企业最核心,购物中心总经理首先是在为地产销售团队服务,所以必须保证商场的满租,品牌量的丰富,安全的环境,为商铺、写字楼销售创造良好气氛。至于租金,肯定是牺牲的。那作为经理人的侧重点就不一样了。如果经理人把主要精力花在提升租金上,那就很不明智了。


二、凯德本质是做基金投资的


回报率达到x%是每个人的紧箍咒,只要能达到回报率,其它皆可牺牲(比如形象,但他们不承认)

凯德的商场都不算漂亮,档次一般,地段一般,盈利中等。加上凯德不卖铺,靠什么赚钱与发展?基金对回报的主要要求是稳定,回报比银行高。而凯德正好在海外做了10多只基金,这些钱够他们在中国开发很多商场,然后给予基金投资人稳定的回报。最重要是,凯德还是上市公司。由于有实在的回报率压力,经理人总要削尖脑袋在商场里找,哪里还能挖一些出租面积产生租金。而基金投资人还很看重未来潜力,所以商场人流量是第二个铁的指标。这种企业的经理人最接近做生意的状态。


凯德重金融,团队的服务对象其实是基金投资人和股民,所以购物中心总经理必须重点放在提高收入上,增加人流量上,提高回报率上,都是实打实的经营。至于形象、好的品牌、动线、组合、战略什么的,经理人无法操心,在凯德里面总是在争论“要租金,还是要品牌”,结果总是妥协的,要租金。所以在凯德里面呆,你最好会做生意,懂看财务报表,然后把所有的通道都租出去。所以凯德有些商场总经理是财务部、投资部出身的,就一点不奇怪了。

 家室背景 


万达: 2000年转战商业地产,距今16年矣

凯德: 1994年进军中国市场,距今22年矣


万达: 中国

凯德: 新加坡


万达: 普通家庭

凯德: 富二代


万达: 锐意进取

凯德: 稳扎稳打


 发展历程 

万达: 从住宅开发向商业地产转型

凯德: 成熟商业运营品牌拓展至中国


万达: 物业开发、投资、酒店经营

凯德: 物业开发、投资、酒店经营、房地产金融


万达: 自有资金+银行贷款

凯德: 国外成熟的资金链条体系


万达: 重资产(2015年起向轻资产转型)

凯德: 轻资产


万达: 销售收益、租金收益

凯德: 品牌管理输出,收益分成


万达: 招拍挂

凯德: 招拍挂+参股当地成熟公司+收购已有项目


万达: 经历四次迭代,用产品选市场

凯德: 差异化策略,根据市场定产品


业绩比拼 


万达: 开发速度很狂野(近五年平均开业量)

凯德: 不紧不慢


万达:16年开业133家(何止2倍之差)

凯德: 22年开业64家


万达:  诠释啥叫「宇宙第一大」(2632.1万㎡)

凯德: 强调「质比量重要」 (654万㎡)


 未来规划 


万达:全球招租平台 (2B) +商业运营开放平台 (2C)

凯德:打造国内外租户网络平台 (2B)


万达:2020年实现累计开业500家

凯德:2019年实现累计开业100家


 企业文化 


万达:21点之后才好意思说自己在加班,凌晨2点可以发朋友圈了。

凯德:18点公司已经人不多,23点还在公司?你四不四洒?


万达:外籍高管也要有中文名好吗?!

凯德:什么?你没有英文名?


万达:做着做着你就会的了。

凯德:入职后会有资深员工BUDDY带着你,带着带着你可能就会了。


万达:纸牌游戏通关画面即视感。

凯德:工作与生活平衡。


万达:如图。

凯德:如上。


万达:饭堂棒棒哒,总部都是有机蔬菜,特供食品。地方项目也不赖,过节还加菜。一天三餐都能在员工餐厅解决,三楼餐饮业态的大敌。

凯德:几百块补贴,不喜欢吃的都够钱买。


万达:普通话

凯德:普通话、新加坡式英语、粤语(很多新加坡人、马来人祖籍广东)


万达:OA是审批沟通,万信是其他工作沟通。(万信是万达自己做的聊天软件)

凯德:e-mail是审批沟通,Lync是其他工作沟通。(Lync是凯德花大价钱向微软买的聊天软件)


万达:领导说做就做。

凯德:大家充分讨论。


万达:达标是总结的唯一标准。

凯德:大家还在充分讨论中。


万达:广告位,不对外招商,6W员工,影响2,000W人。

凯德:呵呵。


万达:飞北京。

凯德:八爪鱼会议。(凯德的多人会议电话形状很像八爪鱼)


万达:没休过超过3天。

凯德:年假怎么休不完呢!?


万达:挺多的。(据说最近薪资没有以前高了)

凯德:不少了。


万达:项目多机会多,一年升一级不出奇。

凯德:人员流动相对慢,升职要天时地利人和。


万达:骂你骂到干不下去。

凯德:先发个PIP(限期改进计划)给你。


万达:春节前发80%,4月左右发剩下的。

凯德:每年3月底发全额。(接下来就各种旅游嗨)


万达:平均在职时间是9个月,1年就是老员工。

凯德:5年勉强算老员工,公司还会奖励一个斯沃琪手表作纪念。


万达:中国西北摇滚风。

凯德:欧美民谣风。


万达:有毛线。

凯德:每年5,000元雅诗阁酒店住宿额度。(入职满一年后享受)


万达:如图,别问。

凯德:正常欧美外资。


万达:基层员工单身多,结婚的多熬不下去。

凯德:结婚员工多,恋爱时间充足。


万达:一年开的项目比十年还多。

凯德:一年开的项目不比一个星期的少。


万达:活动,优惠,老板。

凯德:旅游,团建,CSR。(公益活动很多)


万达:谁不知道老板是谁?

凯德:谁知道老板是谁?

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