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2018重庆土地供应缩减9000亩背后的秘密#G0176

楼主:重庆地产视野 时间:2020-11-27 16:22:49

对于房价我们一直强调短期看政策,中期看金融,长期看人口!这个是房价走势的决定性因素。长期发展来看,没有人口一切都等于零,因为房价必须得有人买才能叫房价,假如都没有人了那还叫什么房价呢?

 

然而影响房价的还有一个重要因素——土地供应,四月重庆公共资源交易网公布了2018年土地供应减少9000亩,这是一个什么样的信号,应该怎么正确看待呢?

 


大家都知道几年不涨的重庆楼市,突逢暴涨之后又该如何继续呢,有的看多继续建仓不断购入、淘笋寻求价值洼地,有的看空期待暴跌,那么今天我们就从土地供应来解读重庆楼市背后的密码吧;




一、首先我们来看一下土地供应缩减9000亩的具体内容








重庆虽说是山城,但是土地供应量一直都很大,然而2018年却出现了减少状态;


这是来自重庆公共资源交易网的截图,时间发生在本月4日,可以看出本年度重庆住宅用地29000亩,我们继续,既然是减少9000亩,那总是有对比的,我们不妨把17年土地供应调查出来;

这是17年重庆市土地供应情况,公布于17年3月份,我们继续看图;

这是17年6月份的重庆土地供应截图,是17年—19年三年滚动供应;


我们来对比小三张图,看看有没有什么可寻的楼市秘密:2017年——2018年:土地供应总共减少9000亩,商品住宅类供地减少7000亩;


虽然土地供应还是有29000亩,量还是很大,难道重庆真的这样地大物博吗,供应不完吗?不着急我们继续......




二、如此多的土地供应真的能让让房价继续上涨吗








重庆天量供地一直是房价维持低位的重要原因之一,2013供地计划4万亩,导致2014地卖不动,主城区土地出让金减少30%……我们先来看一张图,2018年3月份部分重庆主城土拍情况:

  • 阳光城+新希望联合体5.66亿元拿下巴南区界石一宗105.82亩纯居住用地,该地块建筑体量15.66万方;

  • 西安天地源以挂牌价9.2亿元拿下北碚172.28亩地;

  • 中央公园共推出两宗地块,两路组团C分区C126-1-1/04、C126-1-2/04、C127-1/03、C128-1/03、C129-1/03号宗地195.91亩,由万科22.5亿元竞得;

  • 中央公园两路组团C分区C119-1/03、C123-1/04、C120-1/03号宗地由万科12.9亿元拿下110.42亩地,建筑体量14.72万方;

  • 西永地块由华润+绿城以挂牌价18.5亿元拿下176.15亩地,该地块建筑体量29.36万方;


另外,前期我们发过一篇关于重庆18年部分土拍拿地情况,参见:2018重庆新拍地块预演#0973


其实发这些土拍信息都是最新和未来几个月的,的的确确大大小小各个区域供地都有,但是这些区域你真的在投资吗,这些供地区域估计好多外地多军朋友都没有听过吧,毕竟你们对重庆的印象是渝中区解放碑,江北区观音桥;




三、2018年供地缩减9000亩背后秘密解答








首先,即便2018年土地供应量比起一线还是量大,但是不得不说明这是整个重庆市土地供应量,应该包含了区县吧,而且相对于17年供应量的确减少不少,如果再往前看,比起13年,14年供应量更是大大减少;


其次,看看第二点18年各地土拍情况,我们似乎还是可以从中看出,主城核心区域并无供应量,像我们投资看好的板块,两江四岸,一嘴,供应量不过是在偏远的郊区,相信作为房产多军的你暂时还没有把手里的子弹打那么远吧;


所以,核心区域几乎零供应量,除非拆迁再建,当我们在核心区购置老破派时,必须面对三个问题:

  • 总价高,单价再低总价也相对较高,重庆并不适合高总价,尤其是没品相的房子;

  • 税费高交易成本高,毕竟在重庆二手按照评估价批贷款额度,何况老破大能评多高呢;

  • 接盘群体小;


房产增值的逻辑是:高成本需要高收益覆盖、高收益需要高流动性兑现、高流动性需要大客户群体支撑;

大家可以借鉴这张图看看整个中国楼市,其实从重庆均价来看,还是出于价值洼地,毕竟重庆地处两江交汇经济带,还是未来内陆新高地;


所以,像重庆这样的
新一线城市,潜力巨大,但是往往低基数带来的涨价效应容易被忽视。不过涨价有先后,轮动有优先,像重庆这种低价的新一线才容易出现暴击,对于新手也是相当好的练手基地;


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